房贷计算器

公式

固定月供月供用标准摊还公式：

月供 = 本金 × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1)

其中 r 是月利率（年利率除以 12），n 是总还款月数。这个公式算出来的只是本金和利息，加上税费、保险和物业费，才是你每个月真正要掏的钱。

算例

房价 200 万，首付三成（60 万），贷款 140 万，年利率 4.5%，30 年，物业费 300 元/月：

• 贷款金额：200 万 − 60 万 = 140 万
• 月供：约 7,094 元
• 总还款额：7,094 × 360 = 约 255 万
• 总利息：约 115 万
• 加上物业费，每月实际支出：约 7,394 元

注意最后一组数字：贷款 140 万，利息 115 万，利息相当于本金的 82%。这不是说不要买房，而是说期限和利率的选择非常值钱——同样 140 万，20 年期总利息会少约 43 万。

月供占收入多少算安全

常见错误

1. 只算月供，不算其他支出。物业费、维修、装修、家具家电，往往让实际支出比月供高出两三成。
2. 忽略装修和税费的前期现金。交易税费、中介费、装修，通常是房价的 5% 到 10%，必须在首付之外单独准备。
3. 把可贷额度当成可承受额度。银行算的是风险底线，不是你的舒适线。月供压到收入三成以内才是安全的。
4. 只看利率不看年限。同样的利率，30 年比 20 年多付的利息可能是本金的四分之一。
5. 提前还款前不问违约金。部分合同对早期提前还款收取违约金，算完再决定。

常见问题

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