租房还是买房

模拟是怎么跑的

两条路径逐年并行：

• 买房：先付首付，之后每月还本金利息、付税费和持有成本。期末你拥有的是房价减去剩余贷款。
• 租房：首付那笔钱拿去投资，并且每年把"买房的年支出"和"实际房租"的差额也投进去。期末你拥有这个投资组合。

谁期末更多，在给定假设下谁就更划算。

比结论更重要的三个数字

指标	它告诉你什么
租售比	房价除以年租金。低于 15 对买房有利，高于 20 对租房有利。这是最快的常识判断。
盈亏平衡年	买房第一次反超的那一年。如果它超出你打算住的时间，租房默认就赢了。
蒙特卡洛胜率	一千次随机模拟里买房赢的比例。52% 意味着这是个抛硬币的决定，不是策略。

为什么概率比数字更重要

一个确定的答案会掩盖它有多脆弱。把增值率从 3% 改成 1%，结论就翻转了——而没有人能精确预测未来的增值率。蒙特卡洛把房价增值率和投资回报率在假设值附近按正态分布随机取值，跑一千次，统计买房赢了多少次。

如果结果是 50% 到 60%，说明两个方案在噪声范围内是等价的——那就按生活方式、稳定性和灵活性来选。如果高于 75%，数学上确实一边倒。

用默认参数算一遍

房价 200 万，首付三成，利率 4%，30 年，持有成本 0.5%/年，增值 0%，月租 5,000 涨 3%，投资回报 2.2%，通胀 3%，对比 50 年：

• 月供：约 6,684 元
• 租售比：2,000,000 ÷ 60,000 = 33.3（远高于 20，强烈偏向租房）
• 买房第一年总支出：8.0 万（月供）+ 1 万（持有成本）= 约 9.0 万
• 租房第一年总支出：6 万
• 盈亏平衡年：在增值为 0 的假设下，很晚或永远不会出现

租售比 33 意味着：按当前租金水平，需要 33 年租金才能抵上房价，而且这还是没扣除任何持有成本的情况下。这就是为什么这个参数组合下，蒙特卡洛大概率会给出"租房明显胜出"的结论。

反过来，把增值率改成 5%，结论会完全翻转——这也是为什么必须看概率而不是看单一数字。

常见错误

1. 只比月供。房租看着便宜，但没算买房一方在积累的净值。
2. 把增值率设成自己希望的数字。多数成熟市场长期真实增值大致与通胀同步。
3. 忘了交易成本。买和卖加起来，中介费、交易税费、装修通常是房价的 6% 到 10%。
4. 忽略持有成本。物业、维修、家电更换，按房价 0.5% 到 1% 每年预留。
5. 假设自己会一直住。三年内换房，交易成本通常直接吃掉全部收益。
6. 假设租客真会把差额投出去。这套算法成立的前提是那笔钱确实被投资了。

常见问题

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